در شرایط تورمی رهن کامل بهتره یا اجاره؟
در شرایط تورمی ایران که قیمت‌ها روزانه بالا می‌رود؛ انتخاب بین رهن کامل یا اجاره خانه مبله بستگی به شرایط مالی و نیازهای شما دارد. در جواب سوال رهن کامل یا اجاره کدام مناسب‌تر است؟ و یا کدام یک برای مستاجران بهتر است؟ ساعت‌ها جای بحث و صحبت است. اما بسته به وضعیت مالی و نیازهای مستاجر و مالک، هر کدام می‌تواند در شرایط تورمی ایران برای مالک و مستاجر مناسب باشد.
ما سعی کردیم در این یادداشت تهران مبله از مزایا و معایب رهن و کامل و یا اجاره خواهیم گفت تا شما انتخاب کنید با کدام روش دوست دارید در تهران زندگی کنید.
رهن کامل و یا اجاره در بازار مسکن چه فرقی باهم دارند؟
رهن و اجاره دو روش شناخته شده و جا افتاده در بین مردم برای اجاره خانه است. رهن خانه به‌معنای اجاره موقتی یک واحد با پرداخت یک مبلغ از قبل به مالک خانه است. این مبلغ رهن نامیده می‌شود و بیشتر تضمینی برای مالک است تا در صورتی که اجاره‌دهنده تعهدات قرارداد را نادیده گرفت از آن استفاده کند. رهن می‌تواند مبلغی مشخص یا درصدی از ارزش کل یک خانه باشد.
اما گاهی مثل شرایط تورمی این روزهای ایران؛ خیلی از صاحبخانه‌ها به دلایلی پول لازم هستند، مثلا ممکن است بدهی داشته باشند و یا شاید در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز دارند و یا هر دلیل دیگری که در این زمینه برایشان پیش آمده و تمایلی ندارد که خانه خود را بفروشد.
در این شرایط معمولا صاحبخانه‌ها به‌دنبال مشتری هستند تا خانه‌شان را رهن کامل بدهند. رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می‌شود که در آن مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به‌عنوان رهن در اختیار مالک خانه می‌گذارد و در عوض دیگر ماه به‌ماه اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند.
این مبلغ تا پایان قرارداد نزد مالک می‌ماند و پس از تمام شدن قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده می‌شود.
در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستاجر است؛ چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه مبلغی به‌عنوان اجاره ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می‌شود. در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سود پولتان را به مالک خانه بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.
نکته های مهم در رهن و اجاره آپارتمان که باید مدنظر داشته باشید:
ما این نکته را باید بدانید که رهن کامل؛ مثل یک شمشیر دولبه است. هنگام تخلیه خانه چون مالک باید تمام پولتان را که مبلغ قابل‌توجهی هم است به‌صورت نقدی به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سررسید قرارداد حسابش خالی باشد، دست شما به‌عنوان مستاجر برای چانه‌زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.
در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیشتر از قراردادهای اجاره معمول است.
از طرفی بعضی وقت‌ها ممکن است از شرایط خانه، همسایه‌ها و… راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر از آن خانه بلند شوید؛ اما به‌خاطر اینکه صاحبخانه پول کامل رهن را نقدی ندارد؛ شاید در پس گرفتن پولتان کمی به مشکل بخورید.
پس قبل از عقد قرارداد رهن کامل حتما خانه اجاره‌ای خود را از هر نظر بررسی کنید؛ چون فسخ قرارداد رهن کامل دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد.
پس اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره بهای ماهانه را داشته باشید؛ بهتر است که سراغ رهن کامل بروید. هرچند که اگر فقط بخواهید گزینه‌های رهن کامل را مدنظر قرار دهید، به‌خاطر مبلغ بالای بعضی از خانه ها در محله های شمال تهران انتخاب‌هایتان محدود می‌شود و شاید موردهای چندان خوبی نصیبتان نشود. البته این موضوع به وضع بازار مسکن هم بستگی دارد.
منبع عکس گوگل مپ، عکاس Reza Norouzi
بیشتر بخوانید: بدون پول پیش آپارتمان اجاره کن؛ راهنمای کامل اجاره خانه مبله در تهران
مزایا و معایب رهن کامل یا اجاره برای مستاجر و صاحب خانه
اگر بخواهیم از معایب و مزایای رهن کامل برای مالک و مستاجر بگوییم باید ساعت‌ها در مورد این دو موضوع صحبت کنید. ما اینجا سعی کرده‌ایم هر چیزی که مربوط به مزایای رهن و اجاره می‌شود را برایتان توضی دهیم تا در زمان اجاره و یا رهن خانه مبله در تهران اطلاعات کافی داشته باشید.
مزایای رهن کامل برای مستاجر
۱. نداشتن دغدغه بابت پرداخت اجاره ماهیانه
شاید این گونه به نظر می آید که در رهن کامل این مستاجر است که برنده است و نیازی نیست که هر ماه، اجاره بهایی پرداخت کند و از طرف دیگر در آخر قرارداد کل مبلغ پیش پرداخت را تمام و کمال دریافت خواهد کرد.
البته این تمام ماجرا نیست و باید جنبه های دیگر آن را نیز در نظر بگیرید. در اجاره آپارتمان مبله با حذف اجاره ماهانه، دغدغه همیشگی شما برای فراهم کردن به موقع پول برای اجاره دیگر وجود ندارد. شما می‌توانید با خیال راحت‌تر در خانه مبله خود که بیشترین شباهت را به خانه‌تان دارد، زندگی کند و در عوض پول خود را در جای دیگر سرمایه‌گذاری کنید.
۲. ثبات در هزینه‌های روزمره
در این روش مستاجر با پرداخت مبلغ رهن کامل به مدت یک یا چند سال از افزایش اجاره معاف می‌شود و هزینه‌های ثابت خواهد داشت. این در شرایط تورمی می‌تواند به نفع مستاجر باشد؛ چون در آینده مبلغ اجاره افزایش نمی‌یابد.
۳. برگشت کل مبلغ پرداختی با تمام شدن قرارداد به حساب‌تان
همانطور که گفتیم در اجاره خانه مبله؛ مستاجر ماهیانه مبلغی را به صاحبخانه پرداخت می‌کند؛ در پایان قرارداد؛ اگر قبلا پیش پرداختی داده باشید می‌توانید پول خود را پس بگیرید. تا جایی که در روش اجاره‌ای، مستاجر پول اجاره را از دست می‌دهد.
اما در رهن کامل و به دلیل اینکه کل مبلغ پرداخت شده در قالب رهن بوده است، مستاجر تمام آن را پس می‌گیرد. بازپس گرفتن این پول به صورت کامل، می‌تواند در اقدام به تهیه خانه جدید و یا هر استفاده دیگری از جمله سرمایه‌گذاری در بازار کمک زیادی به مستاجر کند.
۴. تمدید قرارداد آسان در زمان سر رسید
خیلی وقت‌ها با توجه به بالا بودن مبلغ رهن کامل، احتمال اینکه صاحبخانه در پایان قرارداد نتواند کل پول را فراهم کند وجود دارد؛ پس این گزینه به نفع شماست؛ چون قدرت بیشتری برای تمدید قرارداد و همچنین تعیین شرایط خواهید داشت.
مزایای رهن کامل برای صاحبخانه
۱. دریافت مبلغ زیادی پول یکجا
اگر صاحب خانه در شرایطی باشد که به پول زیادی نیاز داشته باشد و از طرفی هم قصد فروش خانه را نداشته باشد، رهن کامل گزینه خوبی برایش خواهد بود. در این شرایط با رهن کامل و یا اجاره خانه در تهران می‌تواند بدون از دست دادن خانه‌اش مبلغ زیادی پول داشته باشد تا کارهای خود را انجام دهد.
۲. نداشتن اجاره ماهیانه
در رهن کامل شما کل پول را یکجا دریافت می‌کنید و خبری از انتظار برای دریافت اجاره ماهیانه نیست. البته این نوع اجاره آپارتمان در تهران مخصوص کسانی است که نمی‌خواهند ارتباط زیادی با مستاجر داشته باشند.
۳. سرمایه‌گذاری مطمئن‌تر
در شرایط تورمی الان که شب می‌خوابید و صبح با افزایش قیمت‌ها بیدار می‌شود، دریافت مبلغ رهن به مالک این امکان را می‌دهد که از نوسانات بازار و افزایش قیمت‌ها در امان باشید.
معایب رهن کامل خانه برای مستاجر
۱. نیاز به فراهم کردن مبلغ زیادی پول
از آنجایی که رهن کامل خانه نیاز به پول زیادی دارد، فراهم کردن این پول می‌تواند شما را تحت فشار قرار دهد. بدیهی است که تمام افراد نمی‌توانند پول لازم برای رهن کامل را به راحتی فراهم کنند و این یکی از معایب رهن کامل خانه محسوب می‌شود.
۲. تعداد پایین گزینه‌های رهن کامل در بازار
به دلیل شرایط خاص رهن کامل، تعداد گزینه‌های موجود در بازار مسکن که به این روش معامله شوند خیلی پایین‌تر از اجاره است. برای همین پیدا کردن خانه‌ای که هم ویژگی‌های مد نظر شما را داشته باشد و هم به‌صورت رهن کامل قابل معامله باشد، به جستجوی زیادی نیاز دارد؛ به علاوه همین پایین بودن تعداد گزینه‌ها نیز می‌تواند عاملی برای بالا رفتن قیمت باشد.
البته تهران مبله در لوکیشن‌های فوق‌العاده بهترین واحدهای تهران را دارد. شما می‌توانید با اجاره آپارتمان مبله در محله های شمال، غرب و شمال شرق تهران و حتی مرکز خانه‌های مبله شبیه خانه خودتان را برای طولانی مدت رهن کنید تا دغدغه جابه‌جایی وسایل هم نداشته باشید.
۳. احتمال تعویق در بازپس گرفتن پول
همانطور که گفتیم ممکن است صاحبخانه نتواند تمام پول را در تاریخ اتمام قرارداد آماده کند؛ پس اگر به پول خود در شرایط خاص نیاز داشته باشید، دچار دردسر می‌شوید که این گزینه می‌تواند کل برنامه‌های زندگی‌تان را بهم بریزد.
منبع عکس وب سایت تهران مبله
معایب رهن کامل خانه برای صاحب خانه
۱. احتمال تمدید ناخواسته قرارداد
به علت بالا بودن مبلغ رهن، ممکن است هنگام اتمام قرارداد در فراهم کردن آن با مشکل روبرو شوید. در چنین شرایطی و به منظور داشتن فرصت کافی برای آماده کردن پول، احتمالا مجبور به تمدید قرارداد خواهید شد و بنابراین روند تخلیه خانه مطابق برنامه‌ریزی‌های شما پیش نخواهد رفت. علاوه بر این، مستاجر می‌تواند بابت تاخیر در پرداخت رهن از شما طلب خسارت نماید.
۲. تعداد کمتر متقاضیان رهن کامل
به دلیل کمتر بودن تعداد مشتریانی که به دنبال رهن کامل خانه هستند، این احتمال وجود دارد که برای معامله خانه خود مجبور شوید زمان بیشتری منتظر بمانید؛ بنابراین اگر تصمیم دارید خانه خود را رهن کامل بدهید، این نکته را نیز در نظر داشته باشید.
۳. کاهش نقدینگی برای مالک
در این شرایط مالک به جای دریافت درآمد ماهیانه، باید مبلغ رهن را یکجا دریافت کند که ممکن است برای نیازهای مالی فوری او مشکلاتی ایجاد کند. پس او تا تمام شدن قرارداد حق درخواست مبلغی بالاتر از قرارداد را ندارد، حتی اگر قیمت‌ها بالا رفته باشد.
۴. عدم افزایش اجاره در تورم های بالا
مثل همه چیز که قیمتش بالا می رود؛ شما در رهن کامل خانه در صورتی که تورم هم بالا باشد؛ حق ندارید تا پایان قرارداد درخواست مبلغ اضافه کنید. در این شرایط مالک اگر بخواهد اجاره را افزایش دهد، با سیستم رهن کامل این امکان وجود ندارد.
منبع عکس وب سایت تهران مبله
بیشتر بخوانید: چطور ندیده به سایت های اجاره آپارتمان مبله اعتماد کنیم؟
نحوه محاسبه رهن کامل و اجاره مبله چگونه است؟
برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر ۴ یا ۶ نمود. یکی از مسائلی که درباره قیمت اجاره و رهن کامل آپارتمان در تهران مطرح است؛ بستن قرارداد اجاره در قالب رهن کامل یا رهن و اجاره است.
معمولا در قراردادهای اجاره آپارتمان حدود یک‌پنجم تا یک هشتم قیمت آپارتمان برای رهن کامل در نظر گرفته می‌شود. اگر مستأجر بخواهد به‌صورت رهن کامل آپارتمانی را اجاره کند، دیگر اجاره ماهانه پرداخت نمی‌کند. در صورتی که رهن کامل نباشد، از مبلغ رهن کامل کم شده و مبلغی به‌عنوان اجاره ماهانه پرداخت می‌شود. نحوه محاسبه رهن و اجاره به این صورت است که به ازای هر صد میلیون ۳ میلیون تومان در نظر گرفته می‌شود.
به‌طور کلی می‌توان گفت که قیمت اجاره و رهن بستگی به میزان نرخ سود بانکی دارد؛ زیرا معمولا صاحب خانه‌ها ترجیح می‌دهند مبلغ رهن دریافتی را در بانک به امانت سپرده و ماهانه سود آن را بگیرند و یا اگر در حوزه کسب و کار باشند؛ این مبلغ را وارد بازار کنند تا ارزش آن را در شرایط تورمی حفظ کرده و مزایای خود را دریافت کنند.
سوالات متداول
رهن خانه بهتر است یا اجاره؟
مستأجران معمولا بین انتخاب رهن کامل یا اجاره مردد هستند. از طرفی رهن باعث کاهش فشار مالی ماهیانه به مستاجر می‌شود، اما از طرف دیگر اجاره به انعطاف‌پذیری بیشتری در جابجایی نیاز دارد. در مقابل خیلی از مالکان نمی‌دانند که پول دریافتی از رهن را کجا سرمایه‌گذاری کنند تا بیشترین بازدهی را داشته باشد. پس بستگی به شرایط شما دارد که کدام را برای اقامت و یا زندگی در تهران انتخاب کنید.
نحوه محاسبه رهن کامل و اجاره مبله چگونه است؟
برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه و یا اجاره باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر ۴ یا ۶ کرد.
تفاوت رهن و اجاره چیست؟
در زمان قرارداد رهن مستاجر مبلغی را به عنوان پول پیش به مالک پرداخت می‌کند و اجاره‌بهای ماهیانه پرداخت نمی‌کند یا بسیار کم است. اما در اجاره، مستاجر مبلغی ماهانه به عنوان اجاره‌بها پرداخت می‌شود و ودیعه کمتری داده می‌شود یا اصلا ودیعه‌ای وجود ندارد.
